PEMBIAYAAN adalah satu aspek yang tidak dapat dielakkan daripada proses pembelian harta anda.  Sama ada anda membeli rumah pertama anda atau menaik taraf ke rumah yang lebih besar, terdapat banyak faktor yang perlu dipertimbangkan seperti wang pendahuluan, jumlah pinjaman, kadar pinjaman, tempoh pinjaman dan ansuran bulanan.  Meneroka setiap pilihan untuk mencari penyelesaian kewangan yang terbaik untuk memenuhi matlamat individu sebelum anda sendiri ingin pakej pembiayaan untuk jangka masa panjang.

Berikut merupakan faktor yang perlu dipertimbangkan:-

1. Wang Pendahuluan:

Wang pendahuluan ataupun dikenali sebagai down payment ini dipecahkan kepada dua bahagian, 3% dan kemudian 7%.  3% adalah untuk tempahan, dimana dalam tempoh masa yang ditetapkan, perkara paling penting adalah dengan melangsaikan yang 7% dahulu.  Nilai 3% kos daripada harga rumah yang merangkumi perjanjian jual beli (S&P) dan duti setem. Kos ini perlu dibayar sendiri kecuali beli rumah dalam pembinaan ataupun bergantung kepada pihak penjual.

Kepada anda yang memohon pinjaman loan bank kos perjanjian pinjaman dan duti setem boleh dimasukkan ke dalam loan lebih kurang 2.5%.  Manakala untuk loan kerajaan sepenuhnya boleh dimasukkan ke dalam loan tersebut.  Melainkan anda mempunyai kekuatan kewangan untuk membeli harta dengan pendahuluan tunai, pinjaman rumah adalah pilihan terbaik anda yang seterusnya untuk membiayai pembelian anda. Pelbagai pakej pinjaman disediakan untuk memenuhi keperluan individu pembeli, jadi pastikan bahawa anda membandingkan kadar, ciri-ciri, yuran dan caj tambahan kepada jenis dan kualiti perkhidmatan yang ditawarkan oleh setiap institusi kewangan.

Jika anda berpendapat untuk membuat pinjaman loan bank, wang KWSP adalah antara pilihan yang terbaik dalam mempertimbangkan untuk membantu anda membiayai rumah.  Jika anda telah bekerja selama lebih daripada beberapa tahun, anda akan terkumpul sejumlah kecil dana dalam KWSP (Kumpulan Wang Simpanan Pekerja) yang anda boleh menarik sedikit dana daripada Simpanan Akaun 2 untuk membiayai pembelian sebuah rumah.  Pengeluaran dibuat boleh digunakan untuk membeli rumah atau untuk mengurangkan atau menebus pinjaman perumahan.

2. Margin Kewangan:

Di Malaysia, untuk pinjaman loan bank hanya menawarkan margin kewangan sehingga 90% dari harga hartanah bagi dua hartanah pertama untuk kediaman. Jika anda layak mendapat margin pembiayaan sebanyak 90%, anda masih perlu membayar baki 10% daripada harga hartanah.  Jumlah ini dibayar terlebih dahulu oleh pembeli, biasanya dengan simpanan mereka.  Yuran guaman, duti setem dan kos penilaian (jika ada) perlu dijelaskan melalui peguam.  Jika pinjaman melalui Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) margin kewangan adalah 100% atau yang terendah daripada nilaian semasa harta atau kelayakan semasa.

Satu inisiatif oleh Kerajaan Malaysia untuk membantu golongan muda untuk memiliki rumah pertama mereka, Skim Rumah PertamaKu membolehkan pembeli berpendapatan RM5,000 sebulan dan ke bawah untuk mendapatkan pembiayaan 100% daripada institusi kewangan, membolehkan mereka memiliki rumah pertama mereka tanpa perlu membayar wang pendahuluan 10%.

3. Kadar Pinjaman

Antara kadar faedah pinjaman perumahan kerajaan adalah tetap 4% dan bank dengan kadar faedah antara 4%-7% bergantung kepada jumlah pinjaman.  Kadar faedah bagi pinjaman perumahan setiap bank adalah berbeza.

Sememangnya kami akui bahawa membuat Pinjaman Perumahan Kerajaan itu lebih mudah berbanding pinjaman perumahan dengan Institusi Kewangan lain. Dengan memilih membuat pinjaman bersama kerajaan ia merupakan jalan yang bijak dan tiada cacat celanya.  Istilah menarik untuk pinjaman perumahan adalah sangat subjektif dan secara keseluruhannya bergantung kepada objektif dan kemampuan bakal pembeli hartanah terbabit.  Sebenarnya, tiada satu pun pakej pinjaman perumahan yang boleh memenuhi semua kehendak pelabur. Setiap pakej mempunyai keistimewaan dan kekurangan masing-masing (plus & minus point) bergantung kepada objektif bakal pelabur.

Jika saudara adalah kakitangan kerajaan, adalah amat berbaloi menggunakan kemudahan pinjaman kerajaan.  Ini kerana faedah pinjaman berkadar tetap pada kadar 4% amatlah baik dan tidak ditawarkan oleh mana-mana institusi kewangan yang lain.

Pada masa yang sama kaedah pengiraan faedahnya pula berdasarkan ‘baki pinjaman tertunggak pada kadar baki yang berkurangan’ dan ini amatlah menguntungkan kakitangan kerajaan yang menggunakan kemudahan ini. Sekiranya berpeluang menggunakan kemudahan pinjaman perumahan kerajaan, dapatkannya kerana ianya amat berbaloi.

Jika ingin memilih pinjaman perumahan dari institusi kewangan, pastikan ianya menggunakan kadar harian atau ‘daily rest’ yang mana pengiraan faedahnya dikira ke atas ”reducing balance”. Biasanya kadar faedahnya dikira berdasarkan BR semasa yang pasti turun dan naik mengikut ekonomi semasa yang pastinya kadar faedahnya lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan kerajaan yang dikenakan pada kadar tetap 4% sepanjang tempoh pinjaman.

Kadar BR untuk setiap bank patut disemak terlebih dahulu dan seterusnya menilai pakej pinjaman yang ditawarkan. Semakin rendah kadar faedah, maka jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sedikit.

Bagi pakej pinjaman Islamik, kadar faedah akan ditetapkan pada 10% maksimum walaupun BR bank terbabit meningkat sehingga 13%. Kebanyakan bank utama seperti CIMB dan Public Bank menawarkan pakej Islamik seperti ini.

4. Tempoh Pinjaman

Institusi kewangan biasanya memberikan tempoh pinjaman dengan kadar maksimum sehingga 35 tahun pembiayaan.  Perkara ini juga bergantung kepada komitmen peminjam tersebut. Selain itu untuk pengetahuan anda, bagi pinjaman kerajaan biasanya pinjaman pertama akan diberikan tempoh selama 35 tahun. Manakala untuk pinjaman kedua akan diberikan tempoh selama 30 tahun sahaja. Hal ini kerana tempoh pinjaman bergantung kepada usia pelabur terbabit, LPPSA menawarkan pakej pinjaman perumahan sehingga usia peminjam mencapai 90 tahun, manakala pinjaman bank hanyalah sehingga usia mencapai 75 tahun.

Sebagai contoh, Affin Bank menawarkan pakej pinjaman yang mempunyai tempoh maksimum 45 tahun atau umur peminjam mencapai 75 tahun. Sekiranya, pelabur terbabit berusia 25 tahun, beliau boleh memohon pinjaman maksimum 45 tahun.  Sebaliknya, jika pelabur tersebut berumur 50 tahun dan ingin membuat pinjaman daripada Affin Bank, tempoh maksimum yang diberikan hanyalah 25 tahun sahaja (bukan 45 tahun) kerana dalam tempoh itu, umur beliau telah mencapai 75 tahun.  Tambahan pula, jika tempoh bayaran adalah kadar minimum, insurans akan meningkat dan bayaran bulanan juga akan lebih tinggi berbanding tempoh pinjaman yang maksimum.  Walaubagaimanapun, tempoh pinjaman ini adalah bergantung pada objektif dan komitmen peminjam.

5. Ansuran

Ansuran adalah nilai bayaran bulanan pinjaman yang perlu dibayar oleh peminjam mengikut pengiraan yang telah dilaksanakan oleh pihak bank mahupun pengurus kewangan.  Antara maklumat yang terlibat dalam pengiraan tersebut adalah nilai penuh hartanah, pinjaman dipohon, jantina, tarikh lahir, tempoh pinjaman, jenis bangunan dan status bangunan. Hasil daripada pengiraan tersebut, itulah nilai yang perlu dibayar.

Sekiranya amaun bayaran bersamaan atau lebih daripada ansuran untuk enam (6) bulan, bayaran akan dianggap sebagai penyelesaian sebahagian jika tiada tunggakan.  Faedahnya adalah peminjam akan jimat faedah ke hadapan yang perlu dibayar.  Ini kerana LPPSA mengamalkan faedah atas baki pinjaman mengikut kaedah baki berkurangan bagi setiap bulan.  Ini bermakna setiap kali pembayaran lebih diterima, faedah bagi bulan seterusnya akan berkurangan disebabkan bayaran lebihan tadi telah mengurangkan baki pinjaman bagi bulan pembayaran.  Sekiranya amaun “Potongan Gaji/Potongan Pencen” dikekalkan pinjaman akan selesai lebih awal dan seterusnya ada penjimatan dari segi insuran MRTA. Lebihan insuran akan dibayar apabila hutang pinjaman selesai dalam bentuk “Cash Surrender Value”. Peminjam boleh memohon untuk mengurangkan amaun ansuran bayaran balik bulanan dengan mengekalkan tempoh sedia ada.